Introducción
El trabajo explora el rol de las redes empresariales transnacionales en la producción de la ciudad y la movilidad de ideas y políticas públicas a partir del caso de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de América Latina (ADI Latam), una entidad empresarial trasnacional creada en 2018, que agrupa a cámaras de 13 países de la región. Para ello, reconstruimos las principales ideas y modelos que movilizan la ADI Latam y sus miembros con respecto a la producción urbana; analizamos los aspectos sociomateriales que moldean esta circulación y las narrativas que se construyen para legitimar su adopción en los diferentes contextos nacionales. Como caso testigo, mostramos cómo una idea movilizada en el marco de ADI Latam fue adoptada en Argentina, a través de una propuesta impulsada por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Como estrategia metodológica, proponemos un cruce bibliográfico novedoso a partir del diálogo y la contribución a dos literaturas: las redes empresariales en la producción urbana y la movilidad de políticas. En el primer caso, muchos trabajos exploraron las relaciones de los desarrolladores inmobiliarios con otros actores como el Estado, los planificadores, las comunidades y los inversores, demostrando que estas interacciones conforman redes complejas de poder que afectan la producción del espacio (Brill y Durrant, 2021; Rouanet y Halbert, 2016; Sanfelici y Halbert, 2019; Brill, 2020; Guironnet et al., 2016). Sin embargo, son escasos los estudios centrados en las instancias de acción empresarial organizada en cámaras sectoriales (Dossi y Lissin, 2011; Kornbluth, 2021; Brill-Mascarenhas y Maillet, 2019; Socoloff, 2021; Cisterna, 2023), y prácticamente inexistentes los que atienden a escalas transnacionales. Por su parte, la literatura latinoamericana sobre asociaciones gremiales empresarias como espacios de representación e incidencia en políticas públicas se concentra en otros sectores de la economía (Dossi, 2024; Castellani, 2016; Panero, 2020; Carini, 2022), siendo sus aportes analíticos los que nutren nuestra aproximación.
En cuanto a la literatura sobre policy mobility, si bien se analizaron diversas políticas, flujos y actores -planificadores, funcionarios, expertos y organismos internacionales (Jajamovich, 2018; Silvestre, 2024)-, el estudio de los procesos de movilización de ideas y políticas urbanas por parte del empresariado permanece pendiente (Jajamovich y Silvestre, 2023). Algunos trabajos avanzan en esta dirección (Halbert y Attuyer, 2016; Robin, 2022; Brill y Durant, 2021), pero ninguno se centra en redes o asociaciones empresariales transnacionales. A partir de estas vacancias, sostenemos que para comprender cabalmente el rol de los desarrolladores inmobiliarios en la producción de la ciudad es preciso analizar las relaciones que estos actores establecen entre sí a escala local, nacional y supranacional, dimensión tan relevante como sus vínculos con el Estado, expertos y comunidades. En estos espacios institucionales transnacionales no solo coordinan posiciones y articulan con los Estados, sino que también construyen mecanismos para movilizar ideas, modelos y políticas urbanas que moldean el espacio construido y definen quiénes y cómo acceden a la ciudad.
Redes empresariales y producción urbana
Los desarrolladores inmobiliarios tienen un papel crucial en la producción del espacio capitalista, por su capacidad para capturar y crear rentas urbanas (Topalov, 1978), por su importancia en la determinación de la oferta, el financiamiento y los precios de los bienes inmobiliarios (Schteingart, 1989) y por su involucramiento directo en la política urbana (Marques, 2013, 2019; Brill y Durrant, 2021; Robin, 2022; Brill, 2020). Su rol en la producción de la ciudad y, especialmente, su vínculo con los gobiernos locales fue largamente estudiado, siendo uno de sus principales antecedentes las teorías de la máquina de crecimiento (Logan y Molotch, 1987) y del régimen urbano (Stone, 1989), que analizaron críticamente los vínculos entre sector público y privado en las ciudades norteamericanas a partir de los años 70. En América Latina estos estudios también tienen larga data (Schteingart, 1989; Yujnovsky, 1977; Marques, 2013, 2019). Marques (2013, 2019), por ejemplo, destaca la importancia de los vínculos formales e informales entre actores estatales y no estatales en los procesos de policy making, cuyos límites resultan porosos. Estas redes canalizan información, apoyos y alianzas, influyen en la formación de preferencias y estrategias y contribuyen a moldear los resultados políticos. En este marco, sostenemos que parte de estas visiones compartidas entre empresarios se construyen y difunden en las asociaciones que los nuclean.
La literatura no solo analizó los vínculos entre desarrolladores inmobiliarios y actores estatales, sino también sus relaciones con comunidades (Rouanet y Halbert, 2016) y con otros actores privados, como propietarios de suelo, inversores, entidades financieras (Sanfelici y Halbert, 2019; Guironnet et al., 2016) y consultores y expertos (Robin, 2022; Brill y Robin, 2019; David, 2012). Estos trabajos también destacan las estrategias desplegadas por estos actores para construir nuevos mercados, por ejemplo, mediante la colaboración con expertos urbanos cuyos conocimientos contribuyen a legitimar proyectos específicos (Brill y Durant, 2021; Sanfelici y Halbert, 2019; Robin, 2022). En esta línea, Weber (2015) y Aalbers (2019) subrayan el rol clave de los intermediarios financieros en la producción urbana, al transformar los inmuebles en commodities y actuar como traductores entre lenguajes y concepciones locales y globales sobre el desarrollo, la inversión y la tierra. En conjunto, esta literatura demostró que las interacciones entre estos actores conforman redes complejas de poder e influencias que afectan la producción del espacio. Sin embargo, a pesar de su relevancia, son pocos los estudios que se centran en las instancias de articulación empresarial en sus cámaras locales y nacionales (Kornbluth, 2021, Brill-Mascarenhas y Maillet, 2019, Socoloff, 2019; Cisterna, 2023) y menos aun los que atienden a las redes transnacionales.
En cambio, en América Latina reconocemos estudios desde la sociología económica que indagan en el rol de las asociaciones empresariales de otros sectores de la economía, como la industria y los agronegocios (Luna y Tirado, 1992; Castellani, 2016; Dossi, 2024; Dossi y Dulitzky, 2018; Lluch, 2018; Panero, 2020; Carini, 2022). Estos trabajos distinguen entre redes de influencia personales y corporativas del empresariado, destacando que estas últimas se canalizan a través de asociaciones empresariales y permiten sostener vínculos institucionalizados y más estables con el Estado para la promoción de intereses sectoriales (Dossi, 2024). Siguiendo esta literatura, las asociaciones empresariales son actores colectivos que organizan los intereses -diversos y, a menudo, contradictorios- de sus miembros (Schmitter y Streeck, 1981; Acuña, 1988; Dossi y Lissin, 2011; Dossi y Dulitsky, 2018; Panero, 2020). Justamente, el concepto de acción empresarial organizada refiere a un tipo de acción política y un subtipo de acción colectiva que se produce en el seno de las asociaciones empresariales e implica sostener mecanismos institucionales con el fin de amalgamar posiciones disímiles y expresarlas en forma consensuada (Dossi y Lissin, 2011). Además, estas asociaciones operan como catalizadoras comerciales que brindan servicios político-institucionales, comerciales y formativos orientados a fortalecer las capacidades organizacionales y económicas de sus asociados.
Su estudio es relevante porque, a través de ellas, los empresarios y sus empresas participan y reconfiguran la dinámica del campo político (Dossi y Carini, 2022; Dossi, 2024). A lo largo del tiempo, las asociaciones empresariales se consolidaron como actores clave en la política de los países latinoamericanos, al asumir un papel decisivo en la representación de intereses sectoriales y en la configuración de identidades políticas (Dossi y Carini, 2022). Estas asociaciones difunden sus visiones sobre el rumbo económico y político de cada país, generando marcos de interpretación e impulsando determinadas ideas favorables a sus intereses.
Dossi y Dulitsky (2018) identifican un sistema escalonado de representación empresarial que distingue organizaciones de primer grado (cámaras de empresas de una misma actividad); de segundo grado (agrupaciones de cámaras sectoriales o regionales); de tercer grado (unificación de una rama económica) y de cuarto grado (entidades de alcance nacional). Este esquema jerárquico estructura un proceso de intermediación funcional entre las empresas y el Estado, en el que los niveles inferiores canalizan demandas sectoriales específicas, mientras que los superiores las articulan en propuestas de política económica de mayor alcance. En este marco, conceptualizamos a ADI Latam como una asociación de un quinto nivel, al agrupar cámaras sectoriales de distintos países de la región. Según Carini (2022), son pocos los estudios que -aún en otros sectores de la economía- se centran en las entidades empresariales transnacionales. Su trabajo sobre la Alianza Internacional del Maíz (MAIZALL) constituye una de las pocas excepciones y, como señala el autor, este tipo de redes ayuda a crear cohesión y unidad dentro del sector, proyectando una imagen de coherencia y acuerdo en sus objetivos, especialmente al momento de formular demandas vinculadas a la producción y a su relación con las políticas públicas (Carini, 2022).
Redes empresariales y movilidad de políticas
La literatura sobre policy mobility demostró que la formulación de políticas urbanas y, por tanto, la producción de la ciudad, se da en el marco de procesos de circulación multiescalares, dinámicos y desiguales (Hoyt, 2006; McCann, 2011; McCann y Ward, 2010; Brenner, Peck y Theodore, 2011; Temenos y McCann, 2012). La circulación de propuestas urbanas es una dinámica constitutiva del urbanismo, ya que tanto las ciudades como los modos de estudiarlas se fueron constituyendo a partir de los intercambios de personas, saberes, experiencias, ideas e imágenes (Novick, 2009; Porto de Oliveira y Pimenta de Faria, 2017). Sin embargo, en el contexto de aceleración de los flujos de comunicación, se incrementó el ritmo e intensidad con que circulan las propuestas urbanas (Peck y Theodore, 2010; Porto de Oliveira y Pimenta de Faria, 2017).
Desde las ciencias políticas se distinguen tres enfoques para analizar la movilidad de ideas y herramientas de política pública, según la escala y especificidad del desplazamiento: transferencia, difusión y circulación. La noción de transferencia refiere a procesos más restringidos y lineales mediante los cuales los arreglos institucionales e ideas se trasladan de un contexto político a otro. En cambio, los términos difusión y circulación aluden a procesos más abiertos e inciertos, en los que las ideas viajan sin emisores ni receptores claramente definidos (Novick, 2009). Los estudios sobre difusión -con mayor desarrollo en Estados Unidos- analizan la adopción de políticas por conjuntos de países con proximidad geográfica o similitudes históricas y socioeconómicas; mientras que los trabajos sobre circulación -de tradición francesa- enfatizan flujos más amplios, abstractos y multidireccionales en el tiempo y el espacio (Porto de Oliveira y Pimenta de Faria, 2017).
En este trabajo privilegiamos el abordaje de la movilidad de políticas (policy mobility), mayormente desarrollado desde el campo de la geografía (Hoyt, 2006; McCann, 2011; McCann y Ward, 2010; Peck y Theodore, 2010; Temenos y McCann, 2012). Desde esta perspectiva, concebimos la circulación de ideas y modelos urbanos como procesos complejos, no lineales, dinámicos y desiguales, a través de los cuales estos mutan durante su viaje, adquiriendo formas diversas en cada contexto local. Esto es así porque la circulación no se produce en un plano inerte y sin forma, sino en un espacio que tiene la capacidad de moldear aquellos procesos que tienen lugar en él. Estos procesos tienen una dimensión relacional vinculada a los circuitos globales de conocimiento, producidos en una geografía focalizada en redes y flujos; y otra dimensión territorial, que refiere al carácter fijo y enraizado de las políticas urbanas, marcado por el entramado de actores locales (McCann y Ward, 2010)1.
Esta literatura señala que en los procesos de movilidad se entraman aspectos sociomateriales, discursos y actores (Jajamovich y Silvestre, 2023). Los aspectos sociomateriales refieren a los mecanismos, tecnologías, circuitos, materialidades que posibilitan y condicionan la movilidad de ideas y modelos (Jajamovich y Silvestre, 2023). La atención a los discursos, en tanto, permite advertir el carácter desigual y selectivo de los procesos de movilidad (McCann, 2011). La selección de ideas móviles depende tanto de las redes de actores que las impulsan como de la elasticidad de los modelos, cuya capacidad de adaptación facilita su articulación con discursos hegemónicos y la construcción de consensos en distintos contextos (Gonzalez Redondo, 2022). Así, los modelos que hegemonizan la agenda académica, de gestión pública y -como veremos- del empresariado circulan también como formaciones discursivas (Saunier, 2002) que condicionan lo posible de ser dicho, pensado y hecho en materia de política urbana (Gonzalez Redondo, 2022). Los arreglos locales son siempre “extralocales” en su construcción y legitimación (Temenos y McCann, 2012).
Finalmente, entre los actores que intervienen en la circulación de políticas los estudios privilegiaron el rol de planificadores, hacedores de política pública, funcionarios y tecnócratas que difunden estratégicamente las novedades urbanísticas de sus ciudades con el objetivo de “vender sus servicios” (Delgadillo, 2014; Jajamovich, 2018; Sánchez y Moura, 2005). La literatura también destaca el papel de los expertos, consultores y organismos internacionales que en conjunto conforman la denominada “consultocracia global” (Saint-Martin, 2000). Más recientemente, algunos estudios focalizaron en las ideas movilizadas desde las organizaciones y movimientos sociales (Thompson, 2020; Silvestre, 2024). Sin embargo, como apuntan Jajamovich y Silvestre (2023), queda pendiente el estudio de otros de actores clave, como empresas privadas, operadores inmobiliarios, agentes de mercados financieros, think tanks y empresas de tecnología, en los procesos de movilidad de ideas y formulación de políticas urbanas. Reconocemos algunos trabajos que avanzan en esta línea (Halbert y Attuyer, 2016; Robin, 2022; Brill y Durrant, 2021). Por ejemplo, Brill y Durrant (2021) muestran cómo desarrolladores, brokers y consultores movilizaron el modelo build to rent en Londres mediante un bricolaje de elementos internacionales -especialmente del modelo multi-family estadounidense- que, a través de viajes, intercambios y la elaboración de narrativas específicas, permitió adaptar ideas de diseño e inversión y legitimar estos proyectos ante el sector público local. Pero no identificamos estudios que se centren en la movilización de ideas por parte de las redes empresariales transnacionales. Nuestra propuesta avanza más allá y desplaza la mirada hacia las redes empresariales transnacionales como espacios colectivos desde los cuales estas ideas se producen, articulan y movilizan.
Metodología
Este estudio de carácter exploratorio se apoya en un abordaje cualitativo que combina herramientas del análisis documental y de la etnografía digital. El análisis documental se desarrolló atendiendo a los contextos de producción y circulación de las fuentes, entendidas como hechos sociales que expresan configuraciones organizacionales, representaciones, rutinas institucionalizadas y proyecciones de futuro, permitiendo reconstruir cómo la organización se representa a sí misma, a sus públicos y a los modelos urbanos que promueve (Atkinson y Coffey, 2011). Complementariamente, se recurrió a la etnografía digital para indagar en un mundo contemporáneo digitalmente mediatizado, observando las interacciones, dispositivos y prácticas a través de las cuales los actores estudiados producen y circulan sentidos (Di Prospero y Daza Prado, 2019). Se llevó a cabo un relevamiento y sistematización de sitios web y redes sociales de las 13 cámaras nacionales agrupadas en ADI Latam, a partir del cual que se construyeron dos bases de datos. La primera contiene el registro de las cámaras que integran la ADI Latam, la composición de sus directorios y las empresas que las integran. La segunda contiene un corpus de 250 posteos y notas publicadas entre 2018 y 20232. Complementariamente, se realizaron observaciones en eventos del sector (presenciales y virtuales) entre 2022 y 2024. Este tipo de fuentes demostraron ser útil para acercarse a los actores empresariales, que generalmente muestran mayores dificultades de acceso (Brill y Durrant, 2021; Cisterna, 2023; Socoloff, 2021).
Presentación de ADI Latam
ADI Latam surge en el año 2018, en un contexto de financiarización variada y desigual de la producción inmobiliaria (Aalbers, 2019; Fernández y Aalbers, 2019, Socoloff, 2019) que, en América Latina, se expresa en la expansión del crédito hipotecario, la apertura de capital de desarrolladoras, la creación de vehículos financieros (como REIT, FII o FIBRA) y la incorporación del alquiler como mecanismo de extracción de flujos de renta (Sanfelici y Halbert, 2018; Socoloff, 2021). Inicialmente esta asociación fue creada por las cámaras de Perú, Guatemala, Chile y Colombia; y entre 2019 y 2022 se incorporaron progresivamente nueve asociaciones nacionales más, hasta alcanzar actualmente 13 miembros que, en conjunto, agrupan a 537 empresas3 (Fig. 1). La mayoría de ellas se dedica a la promoción inmobiliaria (un 73%) y a servicios asociados (5%), tales como estudios de arquitectura, corredores inmobiliarios, consultoría y estudios jurídicos. La industria de la construcción tiene un peso importante (10.2%), aun cuando estas empresas tienen su propia representación regional, la Federación Interamericana de la Industria de la Construcción, nacida en 1960 al calor del proceso de industrialización por sustitución de importaciones (Gonzalez Redondo y Kornbluth, 2024). El sector financiero también tiene representación en ADI Latam (4.8%), a través de entidades bancarias, administradoras de activos y de fondos de inversión y compañías de seguro; lo que evidencia el contexto de emergencia de la asociación. Sin embargo, la composición sectorial de las cámaras nacionales es heterogénea: mientras en Ecuador, Panamá, Chile, Argentina y México predominan ampliamente las promotoras inmobiliarias, en otros países existe una mayor diversificación, con mayor presencia de los sectores de la construcción y financiero (Fig. 1).
ADI Latam tiene como objetivos explícitos: a) intercambiar información para identificar oportunidades de negocio entre los países de la región; b) compartir buenas prácticas en el sector y, c) influenciar las políticas sectoriales en cada país (ADI Perú, 2018). Como señala una de sus impulsoras, el objetivo de las cámaras nacionales y de ADI Latam es “armar una agenda homogénea” para ir “en bloque” a plantear las demandas al Estado: “Somos esa bisagra con la representatividad que se necesita frente al Estado” (Pacheco, 2022a). Así, ADI Latam constituye una expresión de la acción empresarial organizada (Dossi y Lissin, 2011) donde los empresarios del sector dirimen sus diferencias para presentar una posición consensuada frente a otros actores como el Estado.
La movilización de ideas en ADI Latam
Identificamos la movilización de cinco grupos de ideas por parte de ADI Latam y sus miembros. Cada uno se articula con los distintos objetivos de la asociación y se apoya en diversos aspectos sociomateriales y narrativas en su proceso de circulación (Jajamovich y Silvestre, 2023).
Primer grupo: benchmark de ciudades y países
El primer grupo refiere a diagnósticos de coyuntura donde se analiza la situación del mercado inmobiliario y los contextos macroeconómicos, sociales, políticos y urbanos de los países y ciudades de la región. La circulación de este material responde a uno de los principales objetivos de la asociación: el intercambio de datos de mercado con el fin de “hacer un mejor benchmark de un país” (Pacheco, 2022b) y orientar así las decisiones de inversión.
Estas ideas se difunden mediante charlas sobre financiamiento, fondos institucionales, crédito hipotecario y políticas públicas, a cargo de los representantes de cámaras. Además, se publican reportes en los sitios web de las asociaciones, que se institucionalizaron en un reciente informe de coyuntura financiado por ADI Latam y elaborado por consultoras de mercado de los países miembro.
Segundo grupo: mediaciones de la financiarización inmobiliaria
Un segundo grupo refiere a la circulación de herramientas legales, financieras y las denominadas proptech (blockchain, tokenización, smart contracts, fintech, etc) con el fin de promover su adopción por parte de las empresas del sector. La expansión de nuevas tecnologías digitales resulta fundamental ya que permite, por ejemplo, la automatización de tareas, funciones y procesos que facilitan a los fondos institucionales la gestión centralizada de portfolios de vivienda geográficamente dispersos (Fields, 2019; Brill, 2020).
Las capacitaciones a cargo de ejecutivos de empresas de consultoría que comercializan estos servicios se encuentran entre los aspectos sociomateriales que soportan la movilización de estas herramientas. A su vez, estas empresas promocionan sus servicios en charlas y stands dentro de las Expo Real Estate de los distintos países y en un evento específico del sector a nivel regional, el Proptech Latam Summit, que se lleva a cabo anualmente en distintas ciudades del continente. En el marco de los procesos de financiarización de la vivienda, un conjunto creciente de consultores, expertos y profesionales vinculados al sector financiero se entrelaza cada vez más con el sector inmobiliario. A través de la difusión de herramientas financieras y la capacitación de los actores del mercado inmobiliario, estos intermediarios no solo moldean sus estrategias y prácticas, sino que contribuyen a establecer un lenguaje común entre ambos sectores. Así, actúan como traductores y mediadores, tendiendo puentes entre los mundos financiero e inmobiliario y facilitando su integración (Aalbers, 2019; Brill, 2020; Weber, 2015).
Tercer grupo: nuevos modelos de negocio
Un tercer conjunto de ideas refiere a los nuevos modelos de negocio o de activos alternativos residenciales, comerciales y de oficinas, presentados como tendencia a partir de nuevas formas de trabajo, prácticas de consumo o cambios culturales. En el segmento residencial se destaca el modelo multifamily o build to rent y sus variantes sector living, senior living y coliving. La noción de multifamily, surgida en EE. UU. y Canadá en el siglo XX y difundida luego como build to rent en Inglaterra, Irlanda y Australia, refiere a desarrollos residenciales destinados al alquiler, pertenecientes a inversores institucionales que los gestionan en forma centralizada (Brill y Durrant, 2021; Nethercote, 2020).
En América Latina, este modelo se introdujo en México en 2016, impulsado por fondos y empresas estadounidenses, y luego se expandió a Chile y Brasil (Marín-Toro, 2024). ADI Latam y sus miembros cumplen un rol central en su circulación regional, especialmente en Perú y Colombia, donde su llegada es más reciente y requiere mayor acompañamiento. Al igual que con las políticas urbanas, estos activos alternativos se promueven como buenas prácticas (McCann, 2011; Temenos y McCann, 2012), con referentes internacionales como EE. UU. e Inglaterra, y regionales como Chile y México. Esta geografía de buenas prácticas refleja el recorrido de las principales empresas que implementan el modelo en la región. Como destaca un ejecutivo de CCLA, una de las empresas con mayor peso en este negocio, “no estamos reinventando la rueda, estamos trayendo mejores prácticas, tenemos 3000 unidades operando y lo que hacemos es replicar el modelo de negocio de lo que hacemos en EEUU. […] estamos replicando lo que ya sabemos que funciona” (Camacol, 2022).
Entre los aspectos sociomateriales que acompañan esta movilización se destacan capacitaciones, talleres y notas sobre experiencias internacionales y modelos de negocio, así como paneles en eventos del sector.
La movilización del build to rent se acompaña de narrativas producidas discursivamente por brokers, consultores y profesionales del sector (empresas de consultoría, empresas de gestión de vivienda en renta, fondos de inversión, etc.), quienes movilizan argumentos con los beneficios poco probados de este modelo (Brill y Durrant, 2021). Identificamos tres narrativas relacionadas con este punto. La primera tiene como finalidad convencer a inversores (institucionales o no), bancos y empresas para que adopten este modelo frente al clásico desarrollo para ventas, de ahí que se centre en su rentabilidad a largo plazo y su mayor resiliencia. Según un ejecutivo de Hasta Capital, los multifamily son el primer asset class en EEUU y Europa porque la vivienda “es una necesidad primaria [...] un activo contra cíclico que se protege contra la inflación y es el que mayor resiliencia tiene” (Camacol, 2022). Asociado a este, otro argumento es el proceso de inquilinización en las ciudades latinoamericanas, lo que lo torna un negocio prácticamente sin límites para su expansión.
Finalmente, una tercera narrativa se orienta a legitimar este modelo ante los actores estatales y ante la sociedad en términos más amplios. De manera similar a lo que reconocen Brill y Durrant (2021) para Inglaterra, observamos que la movilización del build to rent se sostiene en narrativas que exaltan los aspectos positivos del modelo: su capacidad para resolver el problema habitacional, las mejoras en las condiciones del alquiler y la mejor calidad de los emprendimientos. El primer punto sostiene que el build to rent puede ser una respuesta para “reducir el déficit de vivienda para las familias que no cuentan actualmente con los requisitos necesarios para apuntar a la compra” (Terrel, 2023). El segundo refiere a los beneficios que supone para los inquilinos la gestión profesionalizada de los alquileres. El tercer punto destaca la mejor calidad constructiva de estos emprendimientos y de los espacios comunes en tanto que de eso depende la rentabilidad del modelo a futuro (Camacol, 2022). El caso inglés nos muestra que estas narrativas no siempre condicen con la calidad real de estos desarrollos (Brill y Durrant, 2021).
Cuarto grupo: compromisos internacionales
El cuarto grupo de ideas promovidas por ADI Latam se vincula a agendas internacionales que involucran a Estados y organismos internacionales, explorando cómo el sector inmobiliario se adapta, encuentra oportunidades de negocio o interactúa con ellas. Se destacan dos ejes principales: la perspectiva de género y el paradigma de la sostenibilidad. La primera tiene un abordaje más limitado, centrado en eventos y paneles sobre el rol de la mujer en el real estate. La sostenibilidad, en cambio, abarca conceptos, herramientas y políticas públicas orientadas a su integración en el sector. Dos nociones clave se reiteran: Environmental, Social and Governance (ESG), un marco de evaluación para proyectos y empresas ante reguladores e inversores, y el enfoque de triple impacto, que postula la generación de valor económico, social y ambiental de forma simultánea en los proyectos inmobiliarios.
Como apuntan sus referentes, “la agenda de ESG no es tanto por vocación, sino por imposición de los fondos de inversión que invierten en esos proyectos” (Tabakman, 2023), sobre todo de los países del norte europeo. La inclusión de estos criterios en los proyectos inmobiliarios abriría las puertas a este tipo de financiamiento. Junto con estas nociones, se difunden las construcciones sustentables, aquellas “que buscan que el impacto ambiental sea mínimo o nulo, para contribuir al cuidado del planeta” (ADI México, 2023). El Banco Mundial y la ONU son apelados como fuentes de legitimidad en estos discursos, mientras que algunos edificios icónicos se señalan como ejemplos de buenas prácticas (McCann, 2011; Temenos y McCann, 2012).
En línea con el paradigma de la sostenibilidad, ADI Latam y sus miembros difunden incentivos gubernamentales para construcciones sostenibles, como los bonos verdes del programa MiVivienda en Perú o créditos hipotecarios en Colombia y Costa Rica, generalmente vinculados a certificaciones. Esta movilidad es respaldada por webinars organizados por ADI Latam, notas en portales de cámaras nacionales, stands en ferias del sector y congresos especializados (Foro Desarrollo Inmobiliario Sostenible, el FORO Biocasa, Primer Congreso Camacol Verde, etc.). En la circulación de estas ideas están involucradas instituciones financieras de crédito; aseguradoras, empresas de certificación, estudios jurídicos, agencias de marketing, empresas proptech, entre otros. Se trata de una red de consultores expertos -de global consultocracy (Saint-Martin, 2000)- que también identificamos en la movilización del modelo build to rent y de las herramientas digitales y financieras.
Quinto grupo: incidencia en las políticas públicas
Finalmente, el quinto grupo de ideas refiere a un aspecto central de la acción empresarial organizada (Dossi y Lissin, 2011), que es la presentación en forma consensuada de demandas al sector público y de las propuestas concretas para incidir en las políticas nacionales o subnacionales. Se difunden políticas nacionales sobre vivienda, créditos hipotecarios, ordenamiento territorial e incentivos al desarrollo inmobiliario. Las políticas habitacionales más movilizadas son aquellas que financian la vivienda de interés social (VIS), como en Perú, Colombia y Uruguay. El Programa MiVivienda de Perú, uno de los más referidos, subsidia la compra de VIS para hogares de ingresos medios y bajos, con inmuebles construidos por privados. También se resalta la ley de vivienda promovida en Uruguay, que otorga beneficios fiscales a desarrolladores que construyan VIS registrada en la Agencia Nacional de Vivienda.
La movilización de estas políticas se apoya en una narrativa que sostiene que el Estado ha fracasado en la reducción del déficit habitacional y que, por tanto, “es prioritario (implementar) políticas público-privadas exitosas, a través de incentivos fiscales y créditos hipotecarios” (Mali Vázquez: Es prioritario buscar soluciones del déficit habitacional, 2023). Entre los aspectos sociomateriales se destacan los paneles con referentes y funcionarios dentro de eventos del sector; las charlas virtuales organizadas por ADI Latam o alguno de sus miembros; y las notas de prensa en sus portales web, así como también instancias de reunión cerradas a los miembros de las cámaras. En estos eventos también se recuperan experiencias de distintos países de la región, muchas veces presentadas por empresas que comparten su experiencia.
La introducción de la figura de hipotecas divisibles en Argentina en el año 2024 es un caso testigo de la implementación reciente de políticas movilizadas en el marco de ADI Latam. En su momento, Socoloff (2019) advirtió el rol central que cumplieron las cámaras de empresarios de la vivienda y de la construcción en la introducción de los créditos indexados UVA en el año 2017 en Argentina. Un nuevo capítulo se abrió en 2024, con la llegada de Javier Milei al gobierno nacional. Con la estabilización de la macroeconomía y la reducción de los índices de inflación, los bancos volvieron a otorgar créditos hipotecarios UVA, lo que generó expectativas en las cámaras de desarrolladores: “empezamos a descubrir que el crédito es una herramienta que empieza a convivir con nosotros y no es poco [...] ansiosos estamos esperando que el crédito también llegue a nosotros y estamos haciendo la tarea para que eso suceda”4.
En esta oportunidad, “la tarea” significó movilizar e instalar en la agenda la herramienta de hipotecas divisibles o de bien futuro, a través de su difusión en notas periodísticas, entrevistas, encuentros del sector, entre otros, apelando a los casos exitosos Chile, Perú y Uruguay. ADI Latam fue justamente uno de los espacios donde se aprendió sobre esta herramienta a partir de las experiencias de otros países de la región, tal como se desprende de esta presentación del actual presidente de ADI Latam:
este modelo permite que una persona, una empresa, un desarrollador pueda venderle a una persona natural, un inmueble que no existe, […] que se va a registrar en un futuro. Pero eso origina que el crédito hipotecario, que va a existir en Argentina, uno lo pueda desembolsar en el momento que arranca la construcción. [...] Esto dinamizó enormemente el mercado inmobiliario peruano. Entonces, es fundamental, creo yo, el desarrollo en la Argentina… yo creo que venimos de situaciones muy parecidas. Es importantísimo comprar el modelo, el modelo del crédito hipotecario a bien futuro.
Finalmente, a fines de 2024 producto de la colaboración con la CEDU y otras organizaciones del sector, se sancionó el decreto 1017 que autoriza la constitución de hipotecas divisibles sobre inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios. La norma, reglamentada en julio de 2025, habilita que las personas accedan a un crédito hipotecario para financiar la compra de una unidad en un desarrollo inmobiliario en construcción. Además, habilita la cesión, securitización, integración en fideicomisos financieros y la emisión de letras hipotecarias sobre estos créditos para facilitar su colocación en el mercado de capitales. Según un representante de la CEDU, “en muchos países existe esto, con lo cual simplemente lo replicamos y lo trajimos”, y para ello se tomó la experiencia uruguaya, con muy pocas adaptaciones (Entrevista a representante de CEDU Argentina, abril de 2026).
En conjunto, este quinto grupo de ideas muestra cómo ADI Latam opera como un espacio de circulación, traducción y coordinación de demandas empresariales, contribuyendo a la instalación y legitimación de instrumentos de política habitacional y financiera que refuerzan el rol del sector privado en la producción de la ciudad y profundizan los procesos de financiarización de la vivienda.
Conclusiones
Este estudio permitió avanzar en la comprensión del rol que juegan las redes empresariales transnacionales en la producción urbana contemporánea. La creación de ADI Latam como una red corporativa de quinto grado (Dossi y Dulitsky, 2018) responde a la necesidad de los actores inmobiliarios y financieros de construir vínculos institucionales y estables entre sus miembros y con los Estados de la región para la promoción de sus intereses sectoriales. ADI Latam y sus miembros constituyen un espacio estratégico para la circulación y legitimación de herramientas, modelos y políticas urbanas, en un contexto regional marcado por la financiarización variada y desigual del desarrollo inmobiliario (Fernández y Aalbers, 2019; Socoloff, 2019). De hecho, la composición de ADI Latam, las propuestas que moviliza y la red de consultores y expertos que participan de este proceso reflejan la creciente imbricación entre el sector financiero y el inmobiliario.
Los cinco grupos de ideas movilizados responden a los objetivos de ADI Latam para sus primeros años: a) intercambiar información para identificar oportunidades de negocio entre los países de la región, b) compartir buenas prácticas en el sector, y c) influenciar las políticas sectoriales en cada país. Los informes de coyuntura y las charlas sobre mercado inmobiliario responden al primer objetivo. Luego, orientados al intercambio de buenas prácticas, identificamos tres grupos de ideas: la difusión de herramientas legales, financieras y digitales para su adopción en el sector inmobiliario; la circulación de activos alternativos, tales como el modelo de vivienda en renta; y la movilización de agendas internacionales como la perspectiva de género y el paradigma de la sostenibilidad. Este último se apoya, a su vez, en la circulación de políticas habitacionales que incentivan el desarrollo de construcciones sostenibles.
Finalmente, el quinto grupo de ideas responde a un objetivo central de ADI Latam en tanto que forma de acción empresarial organizada (Dossi y Lissin, 2011), que es la generación de consensos para presentar demandas unificadas ante los Estados nacionales. Dentro de este grupo se destacan la circulación de políticas de incentivo a la vivienda de interés social y a los créditos hipotecarios. El caso testigo sobre la territorialización de las hipotecas divisibles en Argentina da cuenta de cómo estas ideas, difundidas en un espacio supranacional empresarial, logran ser apropiadas y adaptadas a contextos locales, incidiendo así en el marco normativo y en las políticas habitacionales. Este ejemplo permite observar empíricamente la capacidad de incidencia de estas redes en la producción de la ciudad.
En todos los casos, vimos que estas ideas están moldeadas por aspectos sociomateriales -eventos, capacitaciones, reportes, notas de prensa- que conforman las infraestructuras necesarias para su circulación. Entre estos se destaca la construcción de una geografía de buenas prácticas para cada uno de los modelos o políticas movilizadas, sustentada por una red de expertos, consultores y profesionales que actúan como traductores entre los mundos financiero e inmobiliario. Estos actores no solo difunden modelos y herramientas, sino que también producen las narrativas que los legitiman, ya sea frente a las propias empresas del sector como frente al Estado y la sociedad en general, como vimos para el caso del build to rent.
Los hallazgos de este trabajo muestran que este tipo de redes empresariales transnacionales, como ADI Latam, constituyen espacios de poder en donde se crean, circulan y legitiman formas de hacer ciudad. Por ello, subrayamos la importancia de incorporar a este tipo de actores en la agenda de investigación sobre producción urbana y movilidad de políticas. En este trabajo exploratorio, el análisis se basó en los sitios web y redes sociales de estas cámaras, así como en observaciones en eventos presenciales y virtuales. Futuros trabajos profundizarán en las formas de organización interna, las tensiones y los mecanismos de construcción de consenso que caracterizan a estos espacios de poder, a partir de entrevistas en curso con representantes y directivos de estas cámaras, cuyos resultados permitirán enriquecer los hallazgos aquí presentados.
Por otro lado, parte de la apuesta que exploramos aquí -y que seguiremos complejizando- es la construcción de un marco teórico que permita abordar este tipo de actores, sus relaciones, su rol en la movilización de políticas urbanas y, de este modo, su incidencia en la producción de las ciudades contemporáneas. Aquí ensayamos un abordaje a partir del cruce de dos literaturas: las redes empresariales en la producción urbana y la movilidad de políticas. En el primer caso, el trabajo demuestra que, para conocer cabalmente el rol de los actores inmobiliarios en la producción de la ciudad, es preciso comprender las relaciones que estos actores establecen entre sí a nivel local, nacional y supranacional. Esta dimensión poco atendida es igual de importante que el análisis de las relaciones que mantienen con actores estatales, consultores, expertos, comunidades y otros actores privados.
Con respecto a la literatura sobre movilidad de políticas, el estudio muestra que en estos espacios institucionales supranacionales, los actores inmobiliarios no sólo coordinan entre sí y establecen acuerdos para articular con el Estado, sino que también construyen mecanismos para aprender y movilizar determinadas herramientas, modelos y políticas urbanas y habitacionales, que luego se implementan en las ciudades y de esta forma moldean el espacio construido y define quiénes y cómo acceden a la ciudad.